A comunhão de proprietários sobre um mesmo bem é um fator que, no mais das vezes, possui consequências jurídicas relevantes. O condomínio edilício, por sua própria natureza, permite aos coproprietários fruírem de um bem imóvel comum com áreas exclusivas, segundo a regra geral do art. 1.314 do Código Civil, ao mesmo tempo em que estabelece limitações quanto à destinação do bem e a suas áreas comuns. Acerca disso, revela-se uma questão relevante a possibilidade de responsabilização dos condôminos por danos advindos de atos ilícitos causados por um ou mais dos proprietários, ou ainda pelos prepostos (funcionários e síndico) do condomínio.
A consignação natural, presente no art. 1.331 do Código Civil, de que no condomínio edilício há partes divisíveis e exclusivas, e outras indivisíveis e comuns, parece ser o grande ponto de confluência das controvérsias havidas sobre o tema. Afinal, em espaços comuns, quem arca com os ônus e bônus?
Apesar da inovação trazida pelo Código Civil de 2002, relativa ao tratamento mais minucioso da propriedade horizontal (que não se expressava no Código anterior), a lei é ainda bastante lacunosa quanto às questões que acabam surgindo acerca da responsabilização dos condôminos ou do condomínio como um todo. Isso faz com que caiba, na maior parte, à jurisprudência formar e se ater a teses jurídicas que busquem solucionar tais controvérsias.
Uma das questões mais relevantes é a que toca à “socialização” dos prejuízos experimentados por algum condômino em decorrência da prática de atos ilícitos em áreas comuns. Assim, por exemplo, quando ocorre furto em estacionamento: deverá o condomínio responder pelos prejuízos ocasionados? Novas correntes jurisprudenciais e mesmo doutrinárias têm adotado a posição de que não basta a assunção de responsabilidade tácita por meio do pagamento, pelos condôminos, de taxas e contribuições relacionados a serviços de segurança. Como, inclusive, recentemente consignado pelo STJ: deve haver expressa previsão no regulamento do condomínio para que possa haver a sua responsabilização quanto aos danos ocorridos em suas áreas comuns. E isso seria aplicável, inclusive, em casos de culpa concorrente pelo ilícito de outro condômino.
Tal posição, muito embora seja adotada largamente pelas cortes paulistas, e aceita por parte da doutrina, se revela, talvez, não equitativa. Ora, se é preservado, na figura dos deveres regulares do condômino previstos no art. 1.336 do diploma civil, um interesse comum do bem ligado à sua finalidade, não devem os bens particulares dos condôminos serem relegados ao vácuo jurídico em razão da não previsão de responsabilização no regulamento. Da mesma forma que, por exemplo, o inadimplemento por parte de um condômino das taxas comunitárias devidas gera prejuízo a todos os demais condôminos (e não há controvérsia judicial acerca de sua cobrança), a subtração ou danificação de um bem particular gera efeitos a todo o condomínio, como menor sensação de segurança, redução do “valor de mercado” do imóvel e questões paralelas.
Se há um esforço conjunto de providenciar medidas de segurança aos condôminos, parece não haver qualquer causa aparente de exclusão de responsabilidade do condomínio, como um todo, por falhas de tais medidas. Levando-se ainda em consideração o fato de que, no mais das vezes, há nexo causal entre má administração por parte de síndico ou preposto e a falha de segurança havida, resta ainda mais claro que a conduta de um ou mais condôminos teria concorrido para a consecução de ato ilícito (art. 186 do Código Civil), ensejando o dever de reparação do mesmo (art. 927).
Tal posição não é inédita, sendo defendida por uma parcela minoritária, embora relevante, da jurisprudência brasileira e tem encontrado cada vez mais espaço, também, na doutrina. Essa se revela uma consequência da atual tendência dilatória de responsabilidade, que tem recebido cada vez mais atenção por parte dos juristas: em um mundo progressivamente informatizado e tecnologicamente desenvolvido, há poucas justificativas para que não se considere a responsabilidade cada vez maior daqueles que, por seus atos ou omissões, concorrem para a realização de um ilícito.
É necessário recordar que no caso do condomínio edilício, não se pode argumentar que o mesmo seria hipossuficiente no que toca a eventuais indenizações devidas. Pelo contrário, uma crescente responsabilização pode gerar efeitos positivos, como maior atenção quanto aos prepostos e prestadores de serviço contratados, quanto às assembleias condominiais e, de modo geral, precaução maior no que toca a medidas de segurança em áreas comuns.
