A desapropriação imobiliária constitui, no ordenamento jurídico brasileiro, a principal e mais gravosa forma de intervenção do Poder Público sobre o direito constitucional à propriedade privada.
Com o intuito de suprir utilidade ou necessidade públicas ou ainda interesse social, admite-se a transferência de domínio da propriedade de seu titular ao Ente Estatal, mediante justa e prévia indenização em dinheiro.
A chamada desapropriação ordinária é uma das formas do referido instituto jurídico e será objeto do presente artigo. A matéria está prevista no Decreto-Lei nº 3.365/1941 e continua vigente até os dias de hoje, sobretudo com a definição do processo pelo qual Estado e particular deverão passar para que o aperfeiçoamento da aquisição da propriedade.
Basicamente pode-se dividir a desapropriação em duas grandes etapas: a declaratória e a executiva. Na primeira, o Poder Público, por meio de sua competência normativa, expede o chamado decreto expropriatório, diploma legislativo por meio do qual reconhece a relevância pública ou social de um determinado bem e a determinação exata das áreas sujeitas ao procedimento no caso de desapropriação imobiliária. Na segunda, o Estado (ou o ente delegado para tanto, como por exemplo uma concessionária de serviço público) procederá inicialmente com uma tentativa de acordo, por meio do oferecimento de um preço pelo bem. Caso haja rejeição ou simples inércia do particular, inicia-se a fase judicial, por meio da propositura da chamada ação de desapropriação direta.
De aparente complexidade, este ramo do Direito Público possui forte ligação com a vida das pessoas comuns e se manifesta com cada vez mais intensidade nos grandes centros urbanos. Na busca pelo incremento da qualidade de vida e pela expansão de equipamentos e serviços nas cidades, o Estado lança mão desta técnica para fazer cumprir o interesse público.
A requalificação urbana e as obras na Avenida Santo Amaro
Nos últimos meses, o Município de São Paulo tem sido palco de um intenso conjunto de obras de requalificação urbana, especialmente na Avenida Santo Amaro, localizada na sua zona centro-sul. Apesar dos inconvenientes que surgem deste tipo de ação, não se podem questionar os benefícios que o projeto encabeçado pela Prefeitura tem a capacidade de trazer, elevando a região a altos patamares de qualidade de vida e trabalho e de bem-estar urbano.
Para que isto fosse possível, o projeto urbanístico, que já conta com mais de uma década de estudos e discussões políticas com a sociedade civil, necessitou de um arrojado plano de desapropriações na região. Por meio da intervenção na propriedade imobiliária, muitas vezes com desapropriações parciais e totais, será possível refazer o modelo de expansão urbana e reimaginar o convívio no espaço da cidade, sobretudo com a expansão das calçadas, retificação da via e intensa arborização.
O Decreto de Utilidade Pública (Lei Municipal nº 56.061/2015) foi responsável pela declaração das áreas desapropriandas, com menção expressa a mais de uma centena de lotes imobiliários. Da mesma forma, foram previstas áreas remanescentes, nas quais serão inauguradas pequenas praças novas.
Com todas essas transformações, e a expectativa de expansão das obras de requalificação urbana da avenida pelos próximos dois biênios, faz-se necessário conhecer os direitos e deveres do particular frente à intervenção estatal.
Direitos e deveres do desapropriado
O primeiro ponto de extrema importância reside no fato de que o oferecimento do preço, na fase extrajudicial, apenas poderá ser considerado aceito em caso de expressa concordância. O particular terá um prazo de 15 dias para manifestar sua vontade, sendo que o silêncio importará em rejeição. Da mesma forma, antes do processo judicial, também poderão ser realizadas tratativas pelo Ente Estatal no sentido de utilizar métodos alternativos de resolução de disputas, como a mediação, conciliação e arbitragem.
Frustrada a negociação amigável e proposta a ação de desapropriação direta, nasce para o particular o ônus de se defender judicialmente. Destaca-se que esta ação possui rito próprio e apenas poderá versar sobre dois assuntos como matéria de defesa: contestação do preço ofertado e nulidades no processo judicial. Ou seja, não se admitirão argumentos que transbordem estes temas, sob pena de simples não conhecimento. Uma única aparente exceção é o direito à extensão, que surge quando a desapropriação é parcial, mas retira todo o conteúdo econômico ou a viabilidade do imóvel. Nesses casos, pode o particular pleitear que a desapropriação e consequente indenização seja total.
Portanto, supostos vícios de legalidade ou legitimidade que tenham ocorrido na lavratura do decreto de utilidade pública ou o próprio mérito da utilidade ou necessidade pública ou interesse social apenas poderiam ser trazidos em ações autônomas de impugnação, como os remédios constitucionais.
Retornando à ação de desapropriação direta, esta se inicia com a citação do proprietário para contestar, sendo certo que sua inércia não implicará em aceitação do preço ofertado. Da mesma forma, sempre será exigida a realização de uma perícia técnica para aferir o valor real do imóvel, após a qual poderá o Estado pedir a imissão provisória na posse.
Este pedido constitui prerrogativa pública de tomar posse do imóvel antes que termine a ação judicial e seja determinado o valor total da indenização. Bastará que o Ente demonstre urgência nas suas ações e deposite em juízo o preço auferido pela perícia. Neste procedimento, não há defesa hábil para o particular, que deverá deixar o imóvel desobstruído e dele se retirar.
Com isso, resta a discussão sobre o valor final a ser indenizado, que será levada a cabo judicialmente. Com a estipulação do preço de forma definitiva e o fim do processo, a posse se converterá em definitiva, condenando-se a Fazenda Pública ao pagamento. Este deverá ser feito mediante precatório, mas apenas no montante que exceder o valor originalmente arbitrado pela perícia. Ocorre que o valor ofertado para imissão provisória na posse não manifesta pretensão resistida e, portanto, não configura condenação estatal. Da mesma forma, os honorários advocatícios serão estipulados sobre esta diferença. No entanto, a prática de se pagar o valor excedente mediante precatório está atualmente em discussão no Supremo Tribunal Federal (RE nº 922.144), que se manifestará a respeito de sua constitucionalidade.
Sobre a condenação incidirão juros compensatórios a partir da imissão na posse e moratórios a partir da ordem de pagamento.
Por fim, cabe ressaltar três institutos fundamentais na desapropriação ordinária: a tredestinação, a retrocessão e o direito de preferência. Tredestinação ocorre quando o Poder Público confere ao bem destinação diversa daquela originalmente declarada, podendo ser de forma lícita ou ilícita. Quando ilícita, e descumprido o interesse público mediante desvio de finalidade, surgirá para o particular o direito à retrocessão, ou seja, a reaver o bem desapropriado pelo pagamento do seu valor atual. O direito de preferência se manifesta quando remanescem áreas de desapropriação e estas se tornam sujeitas à alienação. Neste caso, o antigo proprietário poderá pagar o valor atual e reaver seus bens.
A desapropriação é instituto muito rico e cheio de peculiaridades. Este panorama apenas visa a que se possa entendê-la com menos mistificação.
Frederico & Magri Advogados está à disposição para sanar quaisquer dúvidas que surjam de questões relacionadas à desapropriação ordinária.
