Introdução
Os contratos built to suit são uma espécie de negócio jurídico cujo objeto é uma construção por encomenda para ser futuramente locada. Nesse negócio, uma das partes encomenda a construção de um imóvel ao futuro locador, que construirá a obra e a entregará, depois de concluída, ao locatário. Este, então, passará a pagar o aluguel.
Trata-se de uma modalidade de contrato empresarial no qual o locatário deverá utilizar o imóvel construído pelo locador para o exercício de sua atividade empresarial. Por mais que esse contrato já exista há algum tempo, seu reconhecimento no direito brasileiro veio com a Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei do Inquilinato de forma a consagrar a chamada “locação nos contratos de construção ajustada”.
Principais vantagens
Essa modalidade contratual traz vantagens relevantes tanto para o locador/construtor quanto para o locatário. No caso do locador, a principal vantagem deste negócio está na longa duração do prazo do contrato de locação, de forma a proporcionar a recuperação do valor investido na construção e ainda obter lucros relevantes e com um bom grau de previsibilidade.
No caso do locatário, a principal vantagem reside na possibilidade de não imobilizar uma quantidade de capital relevante na construção de uma grande obra. Ao mesmo tempo, o locatário terá a seu dispor um imóvel nos moldes que ele próprio irá estipular como ideais para sua atividade empresarial (daí a expressão “built to suit”).
Dessa forma, tais contratos mostram-se especialmente úteis para atividades empresariais que necessitam de grandes obras. O locador, sem esse contrato, não poderia investir em construções de grande porte sem a garantia de uma locação de longo prazo que garantisse a retomada do investimento; o locatário, por sua vez, se veria obrigado a adquirir e construir com seus próprios recursos o imóvel, ou a optar por um imóvel genérico que não foi planejado “sob medida” para sua atividade empresarial.
Conclusão
O contrato built to suit pode ser visto, portanto, como a união entre uma promessa de locação e uma promessa de construção de acordo com as especificações passadas pelo próprio futuro locatário. A utilização desse negócio tem crescido no Brasil, principalmente em razão de seu reconhecimento formal pela Lei 12.744/2012. Tal modalidade contratual tem se mostrado bastante adaptada às necessidades dinâmicas das empresas brasileiras, com seu potencial de facilitar e mesmo viabilizar projetos relacionados à estrutura física de empresas em ascensão.
