Caso fortuito e força maior nas relações de locação
Entre as diversas relações jurídicas seriamente afetadas pela pandemia de Covid-19, a locação se mostrou uma das mais sensíveis. As expressões mais comuns no momento são caso fortuito e força maior, mas nem sempre a aplicação desses institutos se mostra suficiente para alterar o negócio pactuado entre as partes. Tendo isso em vista, há necessidade de se analisar como a legislação e a jurisprudência lidam com esse assunto.
Consagra o Código Civil, em seu art. 393, a previsão da não imputabilidade ao devedor dos prejuízos causados por caso fortuito ou força maior, desde que por eles não tivesse se responsabilizado anteriormente. O diploma legal, seguindo aliás a tradição civilística que remonta ao direito romano, considera como atributos necessários do caso fortuito e da força maior a imprevisibilidade e inevitabilidade.
Com efeito, a pandemia de Covid-19 e as medidas administrativas de reclusão e diminuição de circulação encaixam-se adequadamente em tal definição. Como, então, regular e “balancear” contratos, como os de locação, que notadamente se tornaram excessivamente onerosos para uma das partes, em tal contexto?
Entendimento da Jurisprudência
Tem sido o entendimento dos tribunais que é inegável o caráter de força maior da pandemia de Covid-19. A grande questão consiste, porém, na legitimidade dos juízos para, aplicando a teoria da imprevisão (art. 317 do Código Civil), determinarem judicialmente o reestabelecimento do equilíbrio contratual. Por se tratar de matéria bastante recente, não há linha jurisprudencial consolidada. Nas ações revisionais de aluguéis, os tribunais têm entendido que a pandemia afeta não somente o locatário, mas também o locador, que sofrendo redução judicial dos aluguéis, pode se ver seriamente prejudicado.
Tal concepção não se restringe apenas aos contratos de locação comerciais, mas também aos de imóveis residenciais. A redução, portanto, da capacidade econômica no que toca ao contingenciamento de recursos para o pagamento de aluguéis reside não somente no fluxo diminuído de consumidores em estabelecimentos comerciais, mas também na queda do poder econômico da população em geral.
Por mais que haja medidas judiciais que visem e efetivamente tenham reduzido os valores devidos a título de aluguel, a maior parte das decisões têm se mostrado reticentes quanto a essa interferência. Observa-se um grande enfoque das cortes no aspecto propriamente negocial do contrato de locação que, sendo consensual e pautado na boa-fé dos contratantes, deve contar também com a cooperação dos mesmos para que possa atingir seu fim.
A normalidade do contrato de locação consiste justamente em sua manutenção. Logo, antes de buscarem a interferência do Poder Judiciário para a cominação de medidas extraordinárias, é recomendável que as partes procurem manter hígida e sustentável a manifestação de vontades na qual se pauta a locação.
